Spain Explained

Bostadsägareföreningen i Spanien

Det finns otaliga urbanisationer i Spanien som alla har sin egen bostadsägareförening (Comunidad de Proprietarios).  De kan generellt vara mycket bra organisationer. Deras funktion är att genom sina årliga möten ta beslut som rör urbanisationen och dess underhåll. Man har gemensamt ansvar för gemensamma områden som pooler, trapphus, parker och trädgårdsområden.

Men att ha en bostadsägareförening kan också ha sina nackdelar. Man måste ansöka om tillstånd om man vill göra någon om- eller tillbyggnad till sin bostad och reglerna för bostadsområden i Spanien gäller för hela urbanisationen i stort.

Vissa föreningar fungerar mycket bra. De ser till att området underhålls och ser trevligt ut och kontrollerar att alla följer samma regler, både de som äger sina bostäder och de som bara kommer på besök eller hyr tillfälligt. 

Men problem kan också uppstå. Att se till att alla betalar sin föreningsavgift och att mäkla fred vid tvister mellan olika medlemmar i föreningen är två av de vanligaste problemen som tas upp i forum och diskussioner. Det kan vara väl värt att ta reda på mera om din bostadsägareförening innan du köper din bostad.

Föreningsavgiften

Varje ägare tilldelas en procentsats (cuota) av de totala årskostnaderna som han måste stå för och den står angiven i lagfarten för den spanska bostaden. Avgiften varierar mellan föreningarna och det är en viktig fråga att ställa när du köper.

Avgiften kan betalas med autogiro varje månad, kvartal eller med längre intervall och används till att täcka kostnader för:

  • Underhåll av hissar och gemensamma områden
  • Städning av gemensamma utrymmen och underhåll av grönområden
  • Kostnaden för att sköta själva föreningen så som betalning till administratören
  • Underhåll av säkerhet så som grindar och dörrar
  • Underhåll av pool och poolområde
  • Betalning av personal så som säkerhetsvakter eller vaktmästare

Att driva in föreningsavgiften kan vara problematiskt i vissa bostadsägareföreningar. Det kan till exempel vara särskilt svårt när det finns många obebodda bostäder i området eller där det finns många som inte kan betala. Detta kan skapa friktion och ytterligare kostnader för de som använder de gemensamma områdena.

Det finns metoder att kräva in skulder till föreningen men de är inte så lätta att genomföra i praktiken och vissa bostäder i föreningen har skulder fram tills det att bostaden säljs. Om du inte betalar dina avgifter så kan du ändå gå på föreningens årsmöte, men du har inte rösträtt för att välja varken sekreterare eller administratör. Du har då inte heller någon rätt att invända mot något av de beslut som tas.

Om avgifterna inte betalas så kvarstår de som en skuld mot bostaden. När ägaren säljer  så måste antingen han eller den nya köparen lösa skulden innan bostaden kan byta ägare. En bra advokatfirma ser till att intyget för utestående skulder hos föreningen kontrolleras hos Notarien.

Ibland blandar folk ihop avgiften till bostadsägareföreningen med den kommunala fastighetsskatten. Det är viktigt att veta att det är två skilda betalningar och att man alltid måste betala en årlig spansk kommunal fastighetsskatt (IBI) till kommunen där man bor. Denna skatt är för de offentliga tjänster som kommunen  erbjuder så som vägunderhåll, gatubelysning utanför bostadsområdet eller urbanisationen.

Hur sköts bostadsägareföreningen?

Varje förening måste ha en president som själv måste vara bostadsägare i urbanisationen. Man måste också ha en administratör som känner till den spanska lagen och hur föreningar ska skötas och han tar betalt för den tjänsten. Det finns normalt ett administratörssamfund någonstans i regionen som kan rekomendera administratörer. I Alicantes provins finns till exempel Colegio de Administradores de Fincas de Alicante

Man betalar avgifter till administratören men det är ett lågt pris att betala för att försäkra sig om att föreningen administreras på ett korrekt sätt av någon som inte har ett personligt intresse i urbanisationen.

Föreningens medlemmar har rätt att delta i årsmötet och ska meddelas i god tid om när detta ska äga rum så att man kan se till att man kan närvara. Deltagande ska meddelas de punkter som ska tas upp på mötet och har rätt att uttrycka sin åsikt i de olika frågorna och har rösträtt på mötet.

Under årsmötet väljs president och administratör och man diskuterar budgeten för föregående och kommande år. Föreningens stadgar godtas och man kommer överens om eventuella interna regler. Presidenten kan också kalla till ett extraordinärt årsmöte under året. 

Mötet hålls oftast på spanska beroende på vilket förhållande som finns mellan spanjorer och utlänningar i föreningen. Det kan finnas en möjlighet att göra en omröstning om på vilket språk man vill att mötena ska hållas. Om du inte har möjlighet att närvara på mötet så kan du utse en representant och ge din röst till en annan medlem eller ge någon fullmakt.  

Mötesprotokollen registreras i en bok (libro de actas) och dessa kan användas som bevis i rättegångsförfaranden. Administratören har hand om mötesprotokollsboken.

Hur blir jag medlem?

Det går inte att välja om man ska bli medlem i en bostadsägareförening eller ej. Du blir automatiskt medlem när du köper en bostad som har en förening i sin urbanisation och du måste då följa de rättigheter och skyldigheter som lagen anger på området.

Vad händer om man inte har någon förening?

I vissa fall har urbanisationer kommit fram till att deras område inte behöver ha en förening. Det kanske finns väldigt få gemensamma utrymmen och bostadsägarna generellt känner att deras behov bäst uppfylls av kommunen. När detta sker så finns det ett alternativ. Om din urbanisation inte har några  några verkligt gemensamma utrymmen då finns möjligheten att man med ett gemensamt beslut upplöser bostadsägareföreningen. 

På det stora hela är konceptet positivt och det kan vara bra att ha kommit överens om regler att följa så att man på så sätt kan undvika många av småbråken mellan grannar som annars lätt kan uppstå.

Se alla

Du kanske är intresserad ...

Lämna en kommentar

2 comentarios

anette månsson

1 februari, 2019 11:55 f m

Hej,
Hej,
Tack för intressant artikel.
Har en fråga gällande vad en bostadsägarförening bestämmer över eller inte.
Vi har köpt ett hus i Denia med och skulle vilja ha korttids uthyrninig då vi inte kommer komma vara där lika mkt som vi vill. Jobbar i Sverige och har barn i skola.
Måste man be om tillsånd till bostadsägarföreningen att man vill kunna hyra ut?
Tacksam för svar!

Mvh Anette

Suzanne O'Connell

6 februari, 2019 2:02 e m

Hej Anette, 

Hej Anette, 

Tack för er förfråga, vi skulle rekommendera att ni informerar bostadsägarföreningen att ni önskar  hyra ut er bostad samt att ni ansöker om uthyrningslicensen för Valencia regionen. 

Skulle det blir aktuellt är det också viktigt att ni informerar ert skatteombud för att ordna med kvartalsvis uthyrningsdeklarationerna.

Tveka inte att kontakta oss vid ytterligare frågor eller funderingar.

Mvh,